公募REITs市场即将迈入全新发展阶段。根据华夏基金、易方达基金、南方基金和中金基金发布的公告，首批4只REITs指数基金将于7月1日至7日启动正式发售，标志着该市场正式开启指数化投资时代。这4只产品均以中证REITs全收益指数为跟踪标的，单只募集规模上限设定为3亿元，投资组合中标的指数成分券及备选成分券的配置比例不低于基金资产净值的90%。
从产品设计来看，这4只REITs指数基金的业绩比较基准采用"中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%"的复合结构，投资策略采取完全复制模式。基金管理人将严格按照标的指数成分券的构成及权重构建投资组合，并根据指数调整动态优化持仓结构，日均跟踪偏离度绝对值控制在0.35%以内，年跟踪误差不超过4%。这种设计旨在实现与标的指数的高度拟合，为投资者提供精准的市场暴露工具。
市场分析人士指出，指数化产品的推出具有多重战略意义。中金公司研究报告认为，这类创新产品不仅完善了REITs市场的投资工具谱系，为后续产品创新奠定实践基础，更重要的是打通了社保、养老等长期资金入市的通道，有助于优化投资者结构。同时，指数基金的"优胜劣汰"机制将倒逼基金管理人提升运营能力，从供给端改善REITs资产的整体质量。围绕指数成分形成的多样化投资策略，将为市场提供持续的流动性支持。
当前市场正面临结构性挑战。兴业证券数据显示，截至6月26日，中证REITs全收益指数收于944.9点，较前一周下跌2.40%，创下2024年12月9日以来的新低，2025年以来的涨幅已完全回吐。这种"一级市场过热、二级市场遇冷"的矛盾现象，主要源于供需失衡压力。6月18日上市的首批4只商业不动产REITs中已有3只破发，而第二批6只同类产品已获批待发，预计募集规模超过176亿元。市场担忧新项目溢价发行可能导致分派率低于存量项目，削弱打新吸引力。
值得关注的是，公募基金对REITs的配置力度持续增强。截至2026年一季度末，公募FOF持有的REITs公允价值达2.28亿元，其中中欧基金、汇添富基金、易方达基金、招商基金和南方基金的持仓规模均超过千万元。业内人士认为，随着首批REITs指数基金入市，将为市场注入可观的增量资金，特别是其作为资产配置工具的属性，有望吸引更多机构投资者参与，改善当前流动性不足的局面。
